Kosten und "Kosten"-Miete. Teil I: die (extrem) hohen Kosten

Und wie sich diese Zusammenhänge bis heute auswirken

Die nachfolgende Analyse ist eine etwas erweiterte Darstellung des originalen Beitrags, der sich im Band 3 der Abschlussberichts der Expertengruppe Sozialer Wohnungsbau 2016 findet (dort S. 30 - 42). Auf dieser Site sind einige zusätzliche Klarstellungen eingebaut, die sinnvoll erschienen, nachdem sich die Vertreter von SenStadtUm zwei Tage vor der letzten Abschlussitzung der Expertengruppe mit einer "Stellungnahme" zu Wort melden zu müssen meinten, um die in der Originalfassung "beschränkt differenzierenden Sachverhaltsdarstellungen“ bzw. „einzelne nicht sachgemäße Darstellungen“ zu widerlegen, die die „Gefahr irreführender Bilder“ entstehen ließen. Siehe dazu auch das Kapitel Wie SenStadtUm auf unsere Argumente reagiert.

Der nachfolgende Text kann direkt aufergufen und verlinkt werden unter www.ansTageslicht.de/Kostenmiete-I


Vorab

Die folgenden Überlegungen versuchen, die Genese der hohen (Bau)Kosten im Berliner Sozialen Wohnungsbau (SWB) zu erklären. Und deren Nachwirkungen bis heute. Bzw. deren Zusammenhänge. Teil I beschreibt zunächst den Kostenkomplex. Bzw. beantwortet die Frage, wie es zu den außergewöhnlich hohen Baukosten in Berlin kommen konnte und wieso man dem nicht entgegengewirkt hat. Teil II setzt sich mit der staatlichen Förderung (dieser hohen Kosten) auseinander – konkret: Stellt die Unterschiede zwischen einer direkten Baudarlehensförderung und der indirekten Subventionierung der Fremdfinanzierung durch Aufwendungshilfen dar. Bei dieser Gelegenheit wird auch auf die Zusammenhänge zwischen den Förderprinzipien Zuschuss versus Kostenerstattung eingegangen.

Was man sich für beide Betrachtungen vergegenwärtigen muss: Kosten sind nicht von vorneherein gleich Kosten. Kosten sind immer gleichzeitig die Einnahmen eines anderen. Mit dieser Sichtweise wird vieles verständlicher.

Gesamtkosten

Die Gesamtkosten eines Hauses setzen sich aus (sehr) vielen unterschiedlichen Kostenarten zusammen. Die drei wichtigsten Kategorien:

  • Grundstückskosten
  • Bauwerkskosten (Kosten des Gebäudes, Haustechnik usw.). Sie machen etwa 60 bis 65% der Gesamtkosten aus
  • Baunebenkosten (Architektenleistungen, Zwischenfinanzierungskosten usw.)

Hier geht es v.a. um die Bauwerkskosten.

5 Gründe, weshalb die Kosten eines Bauwerks in Berlin extrem hoch waren:

  1. Die nicht vorhandene Kostenkontrolle seitens der öffentlichen Hand.
  2. Die (absehbaren) Reaktionen der privaten Akteure.
  3. Das Einschalten eines Generalübernehmers.
  4. Die steuerlichen Effekte, wenn „Steuersparer“ bauen ließen.
  5. Die künstliche Abschottung des Berliner Baustoffmarktes.

Die Darstellungen beziehen sich vorrangig auf die 80er Jahre. Inwieweit die historische Analyse die aktuelle Situation wiederspiegelt, wird an dieser Stelle nicht diskutiert. Erinnert sei aber an den Umstand, dass wir immer wieder aus aktuellen Beispielen erfahren, dass Schummeln, Manipulieren und Betrügen ein erfolgreiches, sprich lukratives Geschäftsmodell sein kann (VW, ADAC; DFB/FIFA, Lance Armstrong; GuttenPlag u.v. a.m.). Der Berliner Soziale Wohnungsbau macht(e) da keine Ausnahme. Nur, dass es hierbei um eine „soziale“ Veranstaltung geht, bei der sich derlei Dinge konkret in Euro und Cent niederschlagen: beim Mieter und Vermieter, aber auch beim steuerzahlenden Bürger.

1)    Fehlende Kostenkontrolle des Berliner Baugeschehens

Im Normalfall reguliert funktionierender Wettbewerb extreme Auswüchse (z.B. Qualitätsmängel) auf den Märkten und/oder überdurchschnittliche Gewinne. Oligopolistische Strukturen hingegen können wie marktlicher Wettbewerb funktionieren, aber auch kollusives Verhalten induzieren. Aufgabe der Politik ist es, entsprechende Rahmenbedingungen für wettbewerbliches Verhalten zum Nutzen aller zu setzen. In  Berlin ist letzteres nicht geschehen.

Die Folgen bzw. deren Fakten sind bekannt. Die „Gesamtkosten“ im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau in Berlin lagen z.B. in den Jahren 1977 bis 1990 im Schnitt um fast das Doppelte höher als in NRW [Fn 1] und um durchschnittlich rd. 80% im Vergleich zum Stadtstaat Hamburg [Fn 2].  Eine Analyse des Berliner Senats für das Jahr 1990 kommt hinsichtlich der Gesamt- wie Bauwerkskosten zu ähnlichen Ergebnissen: Die Unterschiede zwischen Hamburg und Berlin liegen bei 56%.  Bei einzelnen Kostenpositionen sogar noch höher [Fn 3].

 

Diese Situation hat konkrete Gründe, die v.a. in der fehlenden Kontrolle jener staatlichen Akteure liegen, die sich – offenbar in einer „other people’s money“-Mentalität [Fn 4] – jeglicher finanzieller Gesamtverantwortung verweigert hatten.

„Die Baukosten werden – wenn Sie so wollen – nicht geprüft in dem Sinne, sondern es werden nach Schätzwerten, nach groben Schätzwerten, nach Kubikmeterpreisen, Ansätze zugelassen.“ Dies war im November 1986 die Aussage des seinerzeitigen Vorstandsvorsitzenden der WBK (heute IBB), Dr. Walfried Peters, vor dem Parlamentarischen U-Ausschuss, der die sog. Antes-Affäre und andere Korruptionsvorgänge in der Berliner Baugeschehen rekonstruieren wollte [Fn 5]. Geantwortet hatte der WBK-Vorstandsvorsitzende auf die Frage, wie denn die Bau- und Baunebenkosten geprüft würden.

Der Abschlussbericht des U-Ausschusses schlußfolgerte daraus: „Eine exakte Überprüfung der tatsächlich entstandenen Kosten findet somit … nicht statt.“ Es werde „lediglich geprüft, ob sich die angegebenen Kosten im Rahmen bestimmter Richtwerte bewegen, ‚die sich aus langjährigen Erfahrungen der Technischen Abteilung ergeben haben‘.“  (Zitat/W. Peters [Fn 6]).

Fasst man die Darstellung des damaligen Prozessablaufs der Kostenprüfung bei der WBK durch den WBK-Vorsitzenden zusammen, so ergibt sich hieraus, dass vorgelegte Rechnungen bzw. die Zahlen, die darauf standen, geprüft wurden, aber nicht die Zahlen selbst hinterfragt oder – z.B. stichprobenartig – nachgeprüft wurden. Anders gesagt: Es gab bei der WBK keine wirklichen Erfahrungswerte über die tatsächlichen Baukosten.

Konkret: Es wurden keine Praxisseminare zu diesem Problem veranstaltet, man hatte auch keine Forensik-Abteilung unterhalten. Die WBK war auch nicht als Nebenklägerin bei Strafprozessen aufgetreten, um auf diese Weise beispielsweise Akteneinsicht zu erhalten, wenn dort Bestechungsfälle verhandelt und bei dieser Gelegenheit vor Gericht rekonstruiert wurde, wie und wo diese Gelder in den Kosten versteckt werden konnten. Die Folge: Es wurde eben „lediglich geprüft, ob sich die angegebenen Kosten im Rahmen bestimmter Richtwerte bewegen, ‚die sich aus langjährigen Erfahrungen der Technischen Abteilung ergeben haben“ (Zitat: siehe oben [Fn 7]).     

Einer der renommiertesten Betriebswirtschaftler, Eugen Schmalenbach und Namensgeber der „Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft“ sowie Wegbereiter der modernen Deckungsbeitragrechnung, hatte zu diesem Zeitpunkt bereits drei Jahrzehnte zuvor klargestellt, dass bei „Ist-Ist-Vergleichen“ das „Vergleichsobjekt“ fehlt und man „Schlendrian mit Schlendrian vergleicht“,  wenn man auf diese Weise planen, kontrollieren und steuern möchte. In Berlin hat man diese Erkenntnisse ignoriert, jedenfalls nicht angewandt. In der „Förderungsbudgetanalyse“ des Instituts für Stadtforschung aus dem Jahr 1981 heißt dazu dann auch: „Insofern hat die Kostenmietobergrenze im Gegensatz zu ihrer Intention der Preisregulierung fast eine preistreibende Wirkung.“[Fn 8]

Die Unmöglichkeit, eine „nachvollziehbare Prüfung der im Schlußbericht anerkannten Bauwerkskosten“ durchzuführen, hatte auch der Landesrechnungshof (LRH) zu dieser Zeit bemängelt. Insbesondere, dass die WBK „zum Zeitpunkt der Bewilligung der Wohnungsbaufördermittel und der Festsetzung der Kostenmiete die im wesentlichen auf Schätzwerten beruhenden Gesamtkosten von Bauvorhaben auch bei dem späteren Gesamtkostennachweis im Schlußbericht des Bauherrn anerkennt, ohne die tatsächlichen Baukosten später zu überprüfen.“[Fn 9]

Da der LRH auf einer Prüfung des ausgewählten Bauvorhabens bestand und die WBK zwang, ihrerseits beim Bauträger die Unterlagen einzufordern, dieser aber sich weigerte, ging die Sache vor Gericht. In erster Instanz gab das Landgericht den Forderungen des LRH/WBK Recht, in der zweiten Instanz entschieden die Kammerrichter 1986 anders: Die WBK habe die Praxis der Nichtnachprüfbar-keit der Kosten aufgrund von „Pauschalpreisverträgen“ durch Generalübernehmer  „bisher nicht beanstandet.“ Im Zuge des Revisionsverfahrens vor dem BGH einigte man sich in einem Vergleich, dass der Bauträger Abrechnungsunterlagen vorlegen würde. Dies geschah. Der LRH stellte dazu abschließend fest: Die Abrechnungsunterlagen „entsprechen hinsichtlich der von der Bauherrin bezahlten und von der WBK als förderungswürdig anerkannten Bauleistungen nicht §14 Nr. 1 VOB/B und sind somit nicht prüfbar." [Fn 10]

2) Techniken und Geschäftspraktiken in der Berliner Bauwirtschaft

 

Die Praxis der öffentlichen Hand, insbesondere der WBK, auf effizienten Mitteleinsatz von öffentlichen Geldern und deren Kontrolle zu verzichten, blieb nicht ohne Auswirkungen auf die Usancen in der Bauwirtschaft. Die jeweils festgesetzte Kostenmietobergrenze wurde als Bezugspunkt gesehen, von dem man aus „rückwärts“ rechnete: Es wurden nicht die unverzichtbaren Kosten in ihrer jeweiligen Höhe kumulativ in Ansatz gebracht („vorwärts rechnen“), sondern die einzelnen Kostenpositionen wurden soweit aufgeblasen, dass man den offiziell anerkannten Höchstsatz der Kostenmiete voll ausschöpfen konnte. Brancheninterne Erklärungen wie „Man nimmt, was man bekommt“ [Fn 11] stehen für die brancheninterne Unternehmens- bzw. Mitnahmephilosophie. Auf die tendenziell preistreibende Wirkung wurde bereits hingewiesen.

Zu dieser grundsätzlichen Branchenmentalität gesellten sich allerdings weitere Praktiken, die sich nicht nur an der Grenze der Legalität bewegten, sondern diese eindeutig überschritten. Diese Methoden sind detailliert beschrieben - anhand konkreter Objekte und Akteure dokumentiert und auch heute noch belegbar. Sie stellen sog. Tatsachenbehauptungen und können juristisch als „erweislich wahr“ betrachtet werden [Fn 12].

Methode 1: „Analogrechnungen“

Um höhere Kosten vorzuspiegeln, zum einen für die Zwecke der steuerlichen Betriebsprüfung, zum anderen um den Höchstsatz der anerkennungsfähigen Kostenmiete zu erreichen, selbst wenn dies nur für interne Zwecke geschehen sollte, wurden – beispielsweise zwischen Generalübernehmer und Generalunternehmer bzw. Bauunternehmen – fiktive Rechnungen gestellt – ohne jegliche Gegenleistungen bzw. Leistungen, die nur auf dem Papier standen. Die Rechnungen wurden in beide Richtungen jeweils in unterschiedlicher Höhe angesetzt. Ein eventueller rechnerischer (fiktiver) Überschuss am Ende eines Bauvorhabens beim einen Teilnehmer glich sich beim nächsten Mal wieder aus, wenn dann – absprachegemäß - der andere in die positive Überschusszone geraten durfte [Fn 13].

Diese Art von Manipulation galt als sicher auch im Zusammenhang mit steuerlichen Betriebsprüfungen. Ein Kontrolleur hätte sich bei beiden Beteiligten die Buchführung nicht nur anschauen, sondern v.a. die darauf benannten Leistungen vor Ort überprüfen müssen [Fn 14].

Methode 2: Nichtbezahlen von Rechnungen der nachgelagerten und schwächsten Stufe, der Subunternehmer

Diese Technik funktionierte v.a. zwischen Generalunternehmern/Bauunternehmen und Subunternehmern, die für einzelne Gewerke eingekauft wurden. Vorzugsmäßig wurden hierzu kleinere und mittlere Unternehmen aus dem Bundesgebiet nach Berlin gelockt. Die ersten Rechnungen wurden bezahlt, ab einem bestimmten Zeitpunkt wurden dann die Zahlungen mit der Begründung von Mängelrügen entweder erheblich reduziert, mit (fiktiven) „Ersatzvornahmen“ verrechnet oder ganz eingestellt. Eine Klärung bzw. Regulierung auf gerichtlichem Weg wurde von den meisten Subunternehmern nicht in Anspruch genommen, weil sich Zeit- und Kostenaufwand in der Regel nicht rechneten und insbesondere auch der Verfahrensausgang völlig offen war. Viele der Sub’s gingen auf diese Weise in die Insolvenz,  nur wenige wagten eine gerichtliche Auseinandersetzung. Dies war schon deswegen schwierig, weil westdeutsche Unternehmer Schwierigkeiten hatten, in Berlin zugelassene und gleichzeitig versierte Anwälte zu finden. Die Berliner Bauszene hielt sich fast alle Rechtsanwälte ‚unter Vertrag‘, indem sie ihre Rechtsangelegenheiten der kleineren und größeren Art auf die ganze Anwaltsszene verteilte. Auf diese Weise konnten die so beschäftigten Rechtsanwälte keine Mandate von betroffenen Subunternehmern annehmen, ohne in die Gefahr des Mandantenverrats (Interessenswiderspruch) zu geraten [Fn 15].

Dass die Berliner Usancen das „rüdeste Baugeschehen“ in Deutschland repräsentieren, hat kürzlich ein Geschäftsführer eines größeren Architektur-, Ingenieur- und Projektsteuerungsbüros erklärt, der seit Ende der 80er Jahre in Berlin arbeitet und deutschlandweit in Hamburg, Frankfurt/M., München, Regensburg und Darmstadt [Fn 16]. Weiteres Zitat: In Berlin Qualität zu bauen, ist doppelt so schwierig wie anderswo.

Methode 3: „Marscherleichterung“

Dieser brancheninterne Fachbegriff stellt darauf ab, dass während der Bauausführung Umplanungen seitens Auftraggeber und Auftragnehmer irgendwo innerhalb der Wertschöpfungskette GÜ – GU – Bauunternehmen – Subunternehmen vorgenommen werden: Dergestalt, dass von den vereinbarten Bau- und Ausführungsstandards abgewichen wird. Konkret: dass vereinbarte Leistungen reduziert werden. Das ausführende Unternehmen stellt dann entweder eine reduzierte Rechnung, während der ‚Auftraggeber‘ seine Rechnung dem nächsthöheren Auftraggeber in der ursprünglich vereinbarten Höhe weiterreicht. Oder an der Rechnungsstellung ändert sich in dem einen Fall nichts, dafür muss das auftragnehmende Unternehmen dann anderswo unentgeltliche Leistungen erbringen [Fn 17]. 

3)  Einschalten bzw. Davorschalten eines sog. Generalübernehmers (GÜ) zwischen Bauträger/Bauherr und öffentliche Geldgeber (WBK)

Um die Praktiken nicht nur finanziell, sondern auch rechtlich abzuschotten, kam die private Bauträgerbranche recht bald auf den Geschmack eines „GÜ“, der einem Bauvorhaben bzw. Bauträger davorgeschaltet wurde und der – offiziell bzw. rechtlich – alles zu einem Festpreis garantierte und in dieser Funktion quasi  Vertragspartner der die Fördermittel ausreichenden WBK (heute IBB) wurde. Anders gesagt: Da ein Bauträger einen Vertrag mit der WBK hatte und einen mit seinem eigenen GÜ (oder auch GU), der alles zu einem Pauschalpreis und damit Intransparenz garantierte, konnten die Bauträger alles nach außen hin (WBK, politische Akteure, Öffentlichkeit) kaschieren, was sich im Einzelfall beim Baugeschehen abspielte. Insbesondere die tatsächlichen Kosten konnten die ganzen Jahre wirksam für Dritte intransparent gehalten werden. Ebenso die Verteilung der Gewinne und finanziellen Lasten über die gesamte GÜ-GU-Subunternehmer-Kette.

Die damit erreichbaren Effekte lassen sich – beispielhaft - an einem detailliert dokumentierten Bauvorhaben, das im Rahmen eines sog. Abschreibungsfonds entstanden war, ersehen - einem Sozialbau in der Detmolder Strasse 11-12 im Bezirk Tiergarten [Fn 18].

Laut der gegenüber der WBK eingereichten WB seitens des GÜ betrugen die „Kosten des Bauwerks“ 14 Millionen DM. Der in der Auftragskette nachfolgende GU (Bauunternehmen) erhielt davon 10 Millionen, die - laut Rechnungswert - verbaut wurden. Tatsächlich bezahlt – an die diversen Unterauftragsnehmer (Subunternehmer) - indes wurden nur 8,4 Millionen. Die Differenz zwischen WBK-fähigen Bauwerkskosten (14 Mio) und tatsächlich angefallenen Kosten beträgt somit 5,6 Millionen - bezogen auf die (überhöhten) 14 Millionen sind das 40%. Bezogen auf die tatsächlich bezahlten Kosten: 66%.

Diese Konstruktion war es, die der Landesrechnungshof seinerzeit beanstandet hatte – ohne Erfolg. Erst mit dem Regierungswechsel 1989/1990 wurde das Institut des GÜ im 1. Förderweg abgeschafft.

Die (großen) Initiatoren/Bauträgergruppen hielten sich in der Regel jeweils eigene „GÜ’s“ oder GU‘s, um die konzerninternen (Verrechnungs)Preise gezielt steuern zu können. Manche hatten zudem eigene Bauunternehmen (GU) oder Ingenieurbüros, die Planung, Steuerung und Ausführung in Einem übernahmen.

Man kann von vielen kleineren oligopolistischen Kleinkonzernen sprechen, die mehr oder weniger gleiche Interessen verfolgten, und deshalb das gesamte Branchengeschehen dominierten. ‚Konkurrenzen‘ gab es allenfalls beim Wettlauf um den Fördertopf (Bewilligungsausschuss), der in einzelnen Jahren kontingentiert war. Oder bei konkurrierenden  Baugenehmigungsanträgen (bei denen dann t.w. mittels Bestechungsgelder und/oder Parteispenden nachgeholfen wurde). Das gesamte System war praktisch geschlossen (selbstreferentiell) und perpetuierte sich selbst - siehe die nachfolgende Grafik:

4) Steuerliche Effekte im Zusammenhang mit der Konstruktion von sog. Verlustzuweisungen und „aufgeblähten Werbungskosten“

Wenn sog. Abschreibungsfonds (priv. Kapitalanleger-Modelle) mit Verlustzuweisungsquoten arbeiten, um „Investoren“ das benötigte „Eigenkapital“ aus Steuerersparnissen zu finanzieren, funktioniert dies umso besser, je höher die a) abschreibungsfähigen und b) sofort abzugsfähigen Aufwendungen (Kosten) sind: die Ansätze werden prozentual errechnet. Konkret: Je höher die Bemessungsgrundlage, umso höher der darauf in Prozenten erfasste Wert in absoluter Größe.

Von Interesse waren deshalb hohe Kosten nicht nur für die Verlustzuweisungs-Mechanik, sondern auch für die davor- und dazugeschalteten sofort abzugsfähigen Dienstleistungen (Treuhänder, RA, Komplementärvergütung usw.) eines Bauträgerkonzerns. Von Seiten der Finanzämter wurde derlei Aufwendungen bis zu einer Höhe von 25% und teilweise auch mehr der (steuerlich relevanten) Gesamtinvestitionskosten anerkannt [Fn 20]. Bemerkenswerterweise wurden diese (in der Regel steuerlich sofort abzugsfähigen) Kostenansätze in der Branche selbst als „aufgeblähte Werbungskosten“ bezeichnet.

Diese „Kosten“, die Einnahmen bei den Initiatoren und Beteiligten darstellten, gingen als Steuermindereinnahmen zu Lasten der westdeutschen Bundesländer. Sie stellen indirekte Subventionen dar. Sie sind in der obigen Grafik gelb markiert.

Die Berliner WBK (heute IBB) subventionierte nur die laut Wirstchaftlichkeitsberechnung zulässigen Kosten, wie sie sich aufgrund der DIN 276 bzw. der II. BV ergaben (in der obigen Grafik grau).

5) Künstliche Abschottung des Berliner Baustoffmarktes

Ein Gutachten des Deutschen Instituts f. Wirtschaftsforschung (DIW) [Fn 22] kam 1986 zu dem Ergebnis, dass die „vom Berliner Bauhauptgewerbe bezogenen Baustoffe (…) hier 23 vH mehr als in Hamburg und 26 vH mehr als in Hannover“ kosteten. Besonders auffällig die Preisunterschiede bei Kies, Transportbeton, Werkmörtel sowie wichtigen Strassenbaustoffen: Hier lagen die Unterschiede zwischen 50 und 100% über den Vergleichswerten in westdeutschen Städten. Das DIW-Resüme lautete: „Insgesamt können die hohen Baustoffpreise in Berlin von der Kostenseite her allein nicht erklärt werden. Dies legt die Schlussfolgerung nahe, daß hier zumindest bei einem Teil der Baustoffe vergleichsweise hohe Erträge erzielt werden.“[Fn 23]

Summa summarum sind nach Berechnungen des DIW die höheren Baustoffkosten für 4 Prozentpunkte der (höheren) Baupreise in (West)Berlin verantwortlich [Fn 24].

Folgende Faktoren, die allerdings nicht alleinerklärend waren, hatte das DIW ausgemacht: a) Absprachen, sprich kartellierte Preise; b) ungewöhnlich starke Marktstellungen, die sozusagen Fastmonopolcharakter hatten; c) Alleinvertretungsstellungen beim Bezug von Baustoffimporten aus der DDR; d) hohe Dominanz eines (einzigen) großen Baustoffkonzerns (Vaubeka, Tochterunternehmen der Stinnes AG), der auf praktisch allen relevanten Teilmärkten vertreten war. Das DIW hatte die Präsenz des Baustoffkonzerns so rekonstruiert:

Quelle: DIW-Gutachten 1986

Die beobachtbaren kollusiven Verhaltenspraktiken der oligopolistischen Baustoffanbieter waren zum Teil auch personell abgesichert: Der Geschäftsführer der Berliner Stinnes-Konzerntochter Vaubeka war vormals in dieser Funktion beim ‚Konkurrenten‘ Readymix / Seyd Beton tätig. Außerdem saß der Geschäftsführer im Direktorium der Stinnes AG, war also vertikal wie horizontal vernetzt bzw. eingebunden.  

Diese dominante Marktstellung in Berlin wurde Anfang der 80er Jahre immer stärker. Ursache: Der Baustoffmarkt wurde künstlich abgeschottet.

Die Stinnes AG, Tochter der im Bundesbesitz befindlichen VEBA AG mit Sitz in Düsseldorf, gehörte zusammen mit ihrer Tochter Rhenus WTAG (siehe Grafik 2) nicht nur zu den größten Baustoffhändern in Deutschland, sondern auch zu den größten Binnenschiffreedereien. Bereits von daher gab es identische Interessen. Auf beiden Märkten, Baustoffhandel und Binnentransport per Schiff, besaßen beide Unternehmen zusammen einen Marktanteil von jeweils rd. 80%.

Bis zu Beginn der 80er Jahre wurde Kies und Sand beispielsweise auch von im Harz ansässigen Firmen und kleineren Binnenschiffern nach Berlin transportiert. Die bundesdeutschen Frachttarife sind jedoch administriert: Sie werden von sog. Frachtenausschüssen verbindlich für alle festgeschrieben. In den Frachtenausschüssen sitzen – paritätisch besetzt - die Transporteure als auch die Anbieter der zu verladenden Güter.

Zuständig für die Frachten nach Berlin war der „Frachtenausschuss Dortmund“. Maßgebliche Akteure im dortigen Gremium: Stinnes als Verlader, Rhenus als Transporteur (Firmensitz in Dortmund). Diese für den Stinnes-Konzern dominante Konstruktion war überdies personell abgesichert: Der Vorsitzende des Frachtenausschuss saß gleichzeitig im Vorstand der Rhenus. Zudem war er Mitglied im „Direktorium“ der Muttergesellschaft Stinnes. Ebenfalls Mitglied in diesem zentralen Entscheidungsgremium: Der Geschäftsführer der Berliner Stinnes-Tochter Vaubeka [Fn 25].

Ergebnis: Die Frachttarife BRD – Berlin waren überpoportional höher als bei Transporten innerhalb des Bundesgebiets und wirkten zuverlässig als Marktzutrittschranke. Die Kosten für beispielsweise Kies und Sand inkl. der vorgeschriebenen Frachtraten lagen in West-Berlin auf einem Niveau, zu dem die Berliner Akteure (insbesondere Vaubeka und Seyd-Beton) entsprechende Exklusivverträge mit dem ostdeutschen Außenhandelsbetrieb LIMEX  (zugehörig zur Abteilung KoKo des DDR-Ministeriums für Außenhandel) abschließen konnten.

6) Misslungener Versuch, die Abschottung zu durchbrechen in den Jahren 1988/1989

Das damalige Vorstandsmitglied der WBK, Klaus Riebschläger, ließ sich Ende der 80er Jahre davon überzeugen, dass es einen Versuch wert sein könnte, mit einer westdeutschen Gruppe aus Architekten, Planern und Bauunternehmen, in Berlin Wohnungen zu bauen: deutlich kostengünstiger 2.000 DM/qm statt knapp 4.000) und qualitativ hochwertiger. Dies sollte in einem zu erprobenden 3. Förderweg geschehen, der v.a. längerfristig denkende Investoren via steuerliche Vergünstigungen ansprechen sollte. Die geplanten Steuerkonzepte wurden dann wenig später in der plötzlich nicht mehr existierenden DDR bzw. beim Wiederaufbau der „Neuen Länder“ angewandt.

Dieses Projekt wurde in den Jahren der Vorbereitung – aus nachvollziehbaren Gründen - nicht öffentlich kommuniziert. Als Partner in Berlin war die Wirtschaftsförderungsgesellschaft vorgesehen. Für das Bauvorhaben (150 WE) war auch bereits ein Grundstück auserkoren. Da bekannt war, dass man bei Durchbrechen der Marktzutrittschranken vom gesamten Berliner Baustoffhandel boykottiert werden würde, war das Bauvorhaben in vorgefertigter Ziegelwandelementbauweise geplant. Für die Durchführung der Transporte hatte man als Partner ein kleineres westdeutsches Speditionsunternehmen verpflichtet.

Zur Ausführung kam es nicht mehr. Ende des Jahres 1989 fiel die Mauer. Wenig später wechselte das WBK-Vorstandsmitglied als Partner in eine große Rechtsanwaltskanzlei. Jener Kanzlei, die im Auftrag der Berliner Bauszene vor Gericht gegen die WBK und für die „GÜ’s“ gefochten hatte [Fn 26].

Resümee

Die Theorie der Berliner Insellage als alleiniger Erklärungsfaktor für die überdurchschnittlich höheren Baukosten ist nur bedingt zutreffend. Bei künstlichen Insellagen kann man anders agieren als bei natürlichen Inseln:

  • Die Abschottung des Berliner Baustoffmarktes hätte man verhindern können. M.W. wurde in dieser Richtung niemals das Bundeskartellamt eingeschaltet.
  • Das selbstreferentielle System des Berliner Sozialen Wohnungsbaus wurde von der Wirtschaft und der mehrheitlichen Politik getragen. Die städtischen (bzw. teilweise noch gemeinnützigen) Wohnungsbaugesellschaften hatten sich offenbar nie als Korrektiv verstehen wollen; dazu waren sie offenbar selbst zu stark in das politisch-ökonomische Wohnungsbau- und Fördersystem eingebunden.
    Wie zudem ein nicht veröffentlichtes Gutachten der Treuarbeit 1987 für den damaligen Senator für Bau- und Wohnungswesen ergab, waren die Städtischen und Gemeinnützigen Wohnungsunternehmen die eigentlichen Kostentreiber, die u.a. ihren aufwendigen Overhead damit finanzierten. So lagen z.B. die Kosten des Bauwerks bei entsprechenden Vergleichsobjekten um 13,4% bzw. um 410,90 DM je qm Wfl höher als bei privaten Bauträgern. Dies entsprach einer Erhöhung der Kostenmiete um 2,60 DM/qm monatlich.
    Diese Mehrkosten repräsentierten bei den Privaten dann deren GÜ-Gewinne [Fn 27].
  • Dass anderes möglich war (und nicht nur gewesen wäre), demonstrieren viele Beispiele [Fn 28].
  • Kritik außerhalb des Systems wurde nie ernst genommen. Und schon gar nicht zur Diskussionsgrundlage gemacht.
  • Die Folgen wirken bis heute nach. Bei den Sozialwohnungen, die seit 2003 keine Anschlussförderung mehr erhalten haben, gilt – theoretisch, manchmal aber auch ganz real – die (hohe) Kostenmiete als Mietpreis [Fn 29] Bei den anderen Wohnungsbeständen, die sich in der Tilgungsphase der Aufwendungsdarlehen befinden, sind diese Darlehensschulden insoweit überhöht, als sie nicht notwendig gewesene Kosten abdecken mussten [Fn 30]. 

Unabhängig davon erklärt sich ein beachtlicher Teil des öffentlichen Schuldenbergs durch die ‚überhöhte‘ öffentliche Förderung gerade mit Aufwendungshilfen. Dies wird den Berliner Landeshaushalt sowie die steuerzahlenden Bürger noch Jahrzehnte belasten [Fn 31].

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Fußnoten: