Luxusrenditen im Sozialen Wohnungsbau? Der § 5 WoBauG und der Einfrierungsgrundsatz

Dies ist ein Vorschlag des Dreierteams JUNG-LUDWIG-SCHWAB - abgedruckt im Abschlussbericht Band II (S. 108-132). Er wird hier in einfacher Form erklärt und ist am Ende auch hier nochmals als PDF hinterlegt:


Das Problem, für das wir hier einen Lösungsvorschlag zur sofortigen Umsetzung vorlegen, manifestiert sich u.a. in dem Wohnungsbauobjekt in der Koloniestraße im Wedding, das bereits mehrfach durch die Presse gegangen ist.

Hintergrund ist der Wegfall der Anschlussförderung im Jahr 2003. Obwohl die Sozialwohnungen nicht mehr durch monatliche Aufwendungshilfen subventioniert werden, befinden sie sich grundsätzlich weiter im Kostenmietrecht. Das bedeutet: Der Vermieter kann vom Mieter die volle Kostenmiete (etwa 16 Euro/qm) verlangen, da die laufende staatliche Förderung entfallen ist. Weil diese weitgehend nicht durchsetzbar war, ist die Wohnanlage in Insolvenz geraten, also pleite gegangen.

Der neue Eigentümer konnte sie 2010 – ein Jahr vor Inkrafttreten des Berliner Wohnraumgesetzes – billig erwerben: zu etwa einem Drittel der ursprünglichen Gestehungskosten. Die nicht bedienten Bankkredite wurden durch das Ziehen der Bürgschaft des Landes Berlin befriedigt. Trotzdem schreibt der neue Eigentümer in seiner Kostenmietenberechnung die ursprünglichen Kostenansätze weiter fort.

Nach dem gesunden Menschenverstand würde man davon ausgehen, dass in einem solchen Fall eine Neuberechnung der Kostenmiete erfolgen müsste, die nun ganz erheblich niedriger wäre. Dem scheint jedoch nicht so zu sein – der sogenannte Einfrierungsgrundsatz der II. Berechnungsverordnung scheint dies nicht zuzulassen. So jedenfalls die Meinung des Berliner Landgerichts.

An dieser Stelle setzt eine der beiden Problemlösungen an: Es wird empfohlen, die nachstehend vorgeschlagene Formulierung (siehe PDF) in das Wohnraumgesetz Berlin einzufügen. Auf diese Weise wird der Einfrierungsgrundsatz dahingehend präzisiert, dass

  • nicht nur unberechtigte nachträgliche Kostenerhöhungen verhindert werden,
  • sondern auch gewährleistet wird, dass spätere Kostenreduktionen zur Absenkung der Kostenmiete führen.

Daraus würde sich in einem Fall wie jenem der Koloniestraße eine Kostenmiete von etwa 6,50 Euro/qm ergeben.

Mit dem Berliner Wohnraumgesetz im Jahr 2011 wurde eine Regelung (§ 5) geschaffen, wonach bei einem Eigentümer- oder Gesellschafterwechsel von Wohnungen ohne Anschlussförderung diese in das Vergleichsmietensystem wechseln. Das bedeutet: Die planmäßigen Sozialbindungen (20 bis 40 weitere Jahre) entfallen sofort, also ohne Nachwirkungsfrist.

Hier setzt unsere zweite Problemlösung an: Wir plädieren für die sofortige und ersatzlose Streichung von § 5 Berliner Wohnraumgesetz. Die Folgen hiervon sind:

  • Diese Sozialwohnungen bleiben auch bei einem Eigentümer- oder Gesellschafterwechsel im Kostenmietrecht.
  • Wegen der nicht getilgten Aufwendungsdarlehen bestehen die Bindungen fort.
  • Und: Ein ggfs. niedriger Erwerbspreis eines neuen Eigentümers führt wegen der Präzisierung des Einfrierungsgrundsatzes zu einer Neuberechnung der Kostenmiete auf der Basis der tatsächlich niedrigeren Kosten.

Allerdings bleibt das Problem bestehen, dass die Kostenmiete des neuen Eigentümers – theoretisch – genauso hoch sein kann wie die Kostenmiete des bisherigen Eigentümers. Aber: die Wohnungen bleiben für weitere politische Gestaltungsmaßnahmen durch den Landesgesetzgeber (Miethöhe, Bindungsdauer, Belegungsrechte) zugänglich.

Zur Lösung dieses Problems wird auf unseren Reformvorschlag „Gestufter Reformprozess zwecks nachhaltiger und haushaltsschonender Senkung der Kosten- und Verpflichtungsmieten durch umfassende Novellierung des Kostenmietrechts“ verwiesen - hier nachzulesen unter Weshalb die Diskussion weitergehen muss.

Unseren Vorschlag in dem von der Expertengruppe benutzten Format findet sich hier als PDF: §5 Wohnraumgesetz+Einfrierungsgrundsatz. Einen Co-Bericht gab es zu diesem Vorschlag nicht. Nach mehrfacher und teilweise heftiger Diskussion musste die Mehrheit einsehen, dass dieser Vorschlag nicht gegen Recht und Gesetz vertößt. Dies hatte dann auch der Co-Berichterstatter deutlich gemacht, der uns im Übrigen auf weitere Argumente in unserem Sinne aufmerksam gemacht hatte: Dass die jetztigen Praktiken mit sehr großer Wahrscheinlichkeit gegen EU-Recht verstoßen. Damit war dann auch der letzte Widerstand der Mehrheit vom Tisch. 

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