SenStadtUm: mit welchen Methoden die Behörde arbeitet

Oder: die Arroganz der Macht

Zugegeben, das Thema war umstritten: Wie die extrem hohen Kosten in Berlin zustande kamen. Und welche Bedeutung sie für die Kostenmiete haben. Noch heute.

Aber: Will man einer Sache näher kommen, muss man sich mit Argumenten, sprich Fakten auseinandersetzen.

Das tut SenStadtUm offenbar ungern. Kein Wunder: Es ist jene Behörde, die politisch verantwortlich war. Für eben jene hohen Kosten.

Wir hatten zwei Ausarbeitungen dazu vorgelegt: Kostenmiete, Teil I und Kostenmiete, Teil II. Zeit, darüber zu diskutieren, war genug. Aber wenn man sich nicht wirklich auseinandersetzen möchte, greift man eben zu Verfahrentricks. Jedenfalls bei SenStadtUm. Bzw. in Gestalt des zuständigen Abteilungsleiters IV, Dr. Jochen LANG. Er legte wenige Tage vor der letzten Sitzung eine Stellungnahme und Erwiderung vor, abgedruckt im Abschlussbericht, Teil III ab S. 56.

Reagieren konnten wir darauf nicht mehr. Die Mehrheit der Expertenrunde, insbesondere der Vorsitzende, hatten es abgelehnt. So können wir nur an dieser Stelle darauf antworten. Bzw. auf Fehler und falsche Behauptungen aufmerksam machen, die offensichtlich bewusst ein irreführendes Bild unserer Ausarbeitungen erzeugen sollten. Offenbar die Umgangskultur mit Kritikern auf höchster Ebene bei SenStadtUm.

“Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zur Aufarbeitung ‚Kosten und Kostenmiete im Berliner Sozialen Wohnungsbau. Und wie sich diese Zusammenhänge bis heute auswirken‘
von Prof. Dr. Ludwig (27. Juni 2016)“

Sehr geehrter Herr Dr. Lang (Abt. IV SenStadtUm)!

Meine beiden Darstellungen zum Thema „Kosten und Kostenmiete“, die die Probleme in sehr kompakter Form auf den Punkt bringen, datieren vom 8. April 2016 (Teil I) und 13. Juni (Teil II), also 11 bzw. 2 ½ Wochen vor Ihrer Stellungnahme, die 2 Tage vor der letzten Expertensitzung am 1. Juli von Ihnen verschickt wurde. Ich konnte sie, weil ich am Mittwoch und Donnerstag fulltime in Hamburg zugange war, erst am Freitag in der S-Bahn auf dem Weg zur letzten Expertensitzung lesen. Reagieren konnte ich darauf nicht mehr, weil dies dann in der fraglichen Sitzung abgelehnt wurde.

So verbleibt mir nur die Möglichkeit, a) zeitlich danach zu erwidern und b) dies auch nur außerhalb des Abschlussberichts. Diese Stellungnahme wird deshalb für Interessierte wenigstens online zu lesen sein: unter www.ansTageslicht.de/SenStadtUm.

Auf Ihre Vorhaltungen „beschränkt differenzierender Sachverhaltsdarstellungen“ bzw. „einzelner nicht sachgemäßer Darstellungen“, die die „Gefahr irreführender Bilder“ entstehen lassen, gehe ich nicht ein. Dies sind Meinungsäußerungen, die in einem freien Land wie dem unseren jedem zustehen.

Ich erwidere aber auf Ihre sachlichen Vorhalte. Zunächst auf die ersten 5 Punkte, die jeweils mit einem Spiegelstrich eingeleitet werden. Sie schreiben direkt zuvor, dass in den Papieren, die ich nach unserer Diskussion innerhalb der Gruppe aktualisiert vorgelegt habe, „Erkenntnisse der Expertengruppe hingegen nicht berücksichtigt“ wurden. Und führen dann folgende Beispiele auf, mit denen ich mich hier auseinandersetze:

Spiegelstrich 1:

Eine Unterscheidung zwischen „förderrelevanten Baukosten einerseits sowie die Fondsfinanzierung und –betreuung mit nicht förderrelevanten, aber steuerabschreibungsfähigen Kosten der Fondsverwaltung“ wäre nicht gemacht.

Ist das so?

Ich lese in meinem Papier Teil I unter Punkt 4 „Steuerliche Effekte“ auf Seite 6 f dies: Dass die Kosten, mit denen die Verlustzuweisungsquoten produziert wurden, von der Branche selbst als „aufgeblähte Werbungskosten“ bezeichnet wurden und diese Kosten „als Steuermindereinnahmen zu Lasten der westdeutschen Bundesländer“ gingen. Also nicht von der WBK anerkannt oder gefördert wurden.

Direkt darunter dann die Grafik Nr. 1, in der dies nochmals klipp und klar auseinandergehalten wurde: „aufgeblähte Werbungskosten“ versus „subventionsfähige Gesamtkosten“.

Wenn Ihnen diese Darstellung nicht deutlich genug war, hätten Sie dies bereits seit Ende April anmerken können. Ich hätte dies dann noch stärker verklaren können.

Spiegelstrich 2:

„Bauvorhaben mit sogenannten Generalübernehmern, die für Bauherren Vorhaben zu Festpreisen (mit eingeschränkter Transparenz für den Fördergeber) entwickelten, wiesen keine höhere Kosten auf als andere Vorhaben.“

Habe ich das anders behauptet?

Es war in der Tat so, dass Städtische/Gemeinnützige ebenso hohe Kosten geltend gemacht hatten wie Bauträger mit Generalübernehmer (GÜ). Denn jene, die die Kostenhöhe vorgaben, waren die Städtischen/Gemeinnützigen, um ihren (aufwändigen) Overhead zu finanzieren. Die Privaten hatten sich dann an diese Preis- bzw. Kostenhöhe angepasst. Dieser Umstand entsprach nicht nur der ökonomischen Theorie, sondern auch den empirischen Erkenntnissen. Man nennt es Preisführerschaft. Im Übrigen hat das auch Herr Birlem uns als Mitglieder der Expertengruppe genau so erläutert.  

Und: Es müsste sich in Ihrer Bibliothek (SenStadtUm) ein Gutachten der Treuarbeit mit der Auftragsnummer 20 5293-7 v. 25.8.1987 finden. Dort haben die von Ihrem Hause beauftragten Gutachter anhand mehrerer Vergleichsbauvorhaben festgestellt, dass z.B. „die Kosten des Bauwerks … bei den gemeinnützigen Bauträgern um 13,4% über denen der freien Wohnungsunternehmen“ liegen. Und dass sich dieses „mit etwa DM/qm 2,40 monatlich“ in der Kostenmiete auswirke. So zu lesen auf S. 28. Anders gesagt: Diese höher geltend gemachten Kosten repräsentierten dann bei den GÜ’s deren Marge.

Und ziemlich genau so liest sich das jetzt in meinem Kostenmietpapier Teil 1 unter dem Punkt Resümee, zweiter Spiegelstrich nebst Fußnote Nummero 27 mit Verweis auf das eben genannte Treuarbeit-Gutachten. Diesen Hinweis habe ich in der überarbeiteten Fassung, Stand 27.6., eingearbeitet – nach dem Vortrag von Hr. Birlem und Nachschauen in dem fraglichen Gutachten und zeitlich vor Ihrer „Stellungnahme“, auf die ich hier eingehe.

Frage also: Wieso gehen in meinen Ausführungen keine „Erkenntnisse der Expertengruppe“ ein?

Spiegelstrich 3:

Hier merken Sie an, dass Kostensteigerungen „auch auf die für die Stadt- und Quartiersentwicklung wichtigen qualitativen Verbesserungen bei den Bauten zurückzuführen“ sind und fokussieren dabei auf die „Umorientierung von Großsiedlungen auf Einzelvorhaben, die Schließung aufwändiger Baulücken sowie die Errichtung hochwertiger IBA-Bauten.“

Nun: Kostensteigerungen gibt und gab es immer und überall, u.a. bedingt durch „qualitative Verbesserungen“ und/oder behördliche Auflagen, um diese auch im Wohnungsbau zu gewährleisten. Das war überall so: in Berlin und anderswo. Es ist deshalb kein spezifisches Argument. Denn trotzdem lagen die Berliner Baukosten die ganzen Jahre regelmäßig in extremer Weise über denen im damaligen Westdeutschland.

Bei der „Umorientierung“ der Bautätigkeit vom Stadtrand in die Innenstadt, die fast ausschließlich die Städtischen/Gemeinnützigen betraf, mag es hier und da höheren Kostenaufwand gegeben haben. Das ist absolut nichts Ungewöhnliches. Aber in den 80er Jahren, von denen ich hier rede (bzw. schreibe), wurde die Bautätigkeit zu durchschnittlich 80% von den Privaten geleistet – nicht von den Städtischen. Ich empfehle hierzu die Lektüre meines fraglichen Buches auf S. 340, dort die ganzseitige Tabelle. Ergo kann dies nur zu einem eher kleinen Teil in die Kostenentwicklung eingeflossen sein.

Ihr letzter Hinweis, den Sie anführen, ist geradezu klassisch: „die Errichtung hochwertiger IBA-Bauten.“ Ja, dieses Argument ist auf einer unserer Sitzungen irgendjemandem eingefallen und schwuppdiwupp ward es ohne jegliche Widerrede in den Rang valider Argumente erhoben worden. Mir war klar, dass dem so nicht war, hatte abends dann mit dem damaligen Zuständigen der IBA telefoniert, der mir bestätigte, was ich dunkel in Erinnerung hatte: Um dieses Phänomen permanent steigender Kosten bereits im Vorfeld einzudämmen, hatte man damals Bauherrenwettbewerbe organisiert. Nicht nur was die Architektur betraf, sondern man hatte als Wettbewerbskriterium auch die Kostenkalkulation mit einbezogen. Ich kann Ihnen gerne auch hierfür die Fundstelle eines weiteren Gutachtens benennen.

Spiegelstrich 4:

„Für die Höhe der Kostenmiete ist im Zeitverlauf die Entwicklung der Finanzierungszinsen maßgeblicher als die Höhe der Baukosten“, schreiben Sie. Ja, richtig! Sehr gut aufgepasst! Aber: Das wissen wir doch alle. Ist ein absoluter Allgemeinplatz. Deshalb: Gehen Sie doch mal ins Detail und rechnen nach!

Ich habe das gemacht. Und zwar in der überarbeiteten Fassung meines Kostenmietpapiers Teil II, dort gleich auf S. 2: Da gibt es eine kleine Grafik zur Entwicklung von a) Kostenmieten und b) Hypothekenzinsen und ich habe c) nachgerechnet, wie sich nach der sog. 1:10-Regel die Kostenmiete im ständigen Auf und Ab der Zinsentwicklung hätte entwickeln müssen. Ergebnis 1: Der bekannte Zusammenhang existierte nur im Prinzip. Ergebnis 2: In Berlin führte die Kostenentwicklung ein absolutes Eigenleben, das sich an anderen Regeln orientiert.

5. und letzter Spiegelstrich auf S. 1:

Zeitlich lange Förderung mit Aufwendungshilfen und anschließender Rückzahlung eines Teils davon als Aufwendungsdarlehen führt zu langen Bindungszeiten von durchschnittlich 70 Jahren, betonen Sie. Ja! Gut! Das möchte aber auch sein, dass bei einem derart ‚teuren‘ Fördersystem wenigstens längere Bindungszeiten herauskommen.

Aber: Längere Bindungszeiten kann man doch auch mit dem ‚billigeren‘ Baudarlehenssystem organisieren – das hängt doch davon ab, wie die Bedienungskonditionen aussehen. Das z.B. habe ich in unserer kurzen Diskussion über dieses Thema gelernt. Und das dann in der überarbeiteten Version meines Kostenmietpapiers Teil II eingearbeitet. Von dem Sie ja der Meinung sind, dass ich „Erkenntnisse der Expertengruppe nicht berücksichtigen“ würde. 

Also, mal ein kleines Zwischenresümee: Ich habe mich jetzt mit Ihren Gegenargumenten zu meinen Darstellungen nur auf der allerersten Seite auseinandergesetzt. Jetzt könnte ich mir in dieser Präzision Ihre  Seiten 2 und 3 vornehmen. Das wird vermutlich dann niemand mehr lesen (wollen). Deshalb verlasse ich mich jetzt auf die Leser. Sollen die entscheiden, wie stichhaltig Ihre Gegenargumente sind bzw. meine Erwiderung darauf.

Zuvor aber noch dies:

Natürlich sind meine beiden Papiere zum Thema Kosten und Kostenmiete kompakte Darstellungen, in denen nicht jedes Detail Eingang finden kann, sondern nur der rote Faden. Dies war auch die Vorgabe zu Anfang unserer Zusammenarbeit: Papiere nicht umfangreicher als 10 Seiten zu gestalten. U.a. wegen der Leserfreundlichkeit. Daran habe ich mich orientiert. Wer alles genauer wissen will, erfährt in den Fußnoten mehr: beispielsweise weitere Quellen, wo dies ausführlicher dargelegt wird.

Und eigentlich – und so hatte ich die methodische Arbeit in der Expertengruppe verstanden – war es so gedacht, das man im Austausch von Argument und Gegenargument (und im Zweifel mittels empirischer Überprüfung) den fraglichen Zusammenhängen näher kommt. Wenn Sie jedoch zwei Tage vor unserer letzten Sitzung mit einer solch geballten Stellungnahme herauskommen (und sich offenbar darauf verlassen können, dass ich darauf nicht mehr für den Abschlussbericht reagieren kann), dann funktioniert diese Vorgehensweise nicht. Über Ihre Motive, das so zu arrangieren, werde ich nicht spekulieren.

In der Ihnen hier von mir vorgelegten Erwiderung auf Ihre „Stellungnahme“ bin ich jetzt nur auf Ihre Argumente der allerersten Seite eingegangen. Unter www.ansTageslicht.de/SenStadtUm werde ich mich auch mit den anderen Vorhalten Ihrerseits auseinandersetzen. Da SenStadtUm bereits den Abschlussbericht online gestellt hat, wird dieses Schreiben unmittelbar danach ebenfalls online gehen. Wir hatten ja in der Expertengruppe ausgemacht, dass sich Mitglieder  öffentlich äußern dürfen, nachdem der von uns allen zusammen getragene Abschlussbericht veröffentlicht wurde.

Mit freundlichen Grüßen

Prof. Dr. Johannes Ludwig